「城市更新」是城市发展的永恒话题。在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后，城市进入了以存量资源为载体的发展阶段。
2021年，文心空间携手丽都饭店重磅推出「文心城市更新?丽都夜话」，旨在汇聚业界知名专家、学者、企业家，围绕「城市更新」主题，探讨城市更新的行业发展趋势及城市更新开发运营模式，分享城市更新优秀案例，解读城市更新价值体系。
这是「文心城市更新?丽都夜话」系列报道第3篇。
2月3日晚，「文心城市更新?丽都夜话」第三期“城市更新案例分享陶溪川&‘劲松模式’”在丽都饭店顺利举行，来自知名资产管理公司、专业第三方服务机构专家和一线操盘手出席了本次活动。
本次活动以“老旧小区与工业遗产的活力再造”为讨论重点。在座嘉宾分别以“工业与商业的存量分析” 、“工业遗址与老旧社区改造”、“城市会员深运营”等主题，由点及面，就城市改造项目的现实问题与经典案例进行分享交流。
随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺已成为现实，城市更新进一步过渡到以“盘活存量、活化改造、深度运营”为主的“有机更新”中。城市“有机更新”如何最大化体现内在价值及利用度？以下是本次活动的精华观点。
01
活化改造：保护优先，创新激励
今年以来，无论是国常会和中央政治局会议等高级别会议，还是各地政府召开会议和发文，推进老旧改造被多次提及。纵观全国，从居民社区到工业遗产，老旧项目的再造工程也在如火如荼地进行着。
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老旧社区——劲松：党建引领、居民共治，社会资本参与老旧小区改造
刘楚愿景集团城区更新事业部总经理城镇老旧小区改造是一项复杂的系统工程，在资金来源、组织实施、利益协调、创新激励等方面都要同步研究推进。作为劲松项目的改造参与方，愿景集团在全国率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，将政府与社会力量合作，形成党建引领、政府推动、民意导向、市场运作、长效治理的系统集成。
劲松小区2018年开始改造，2019年示范区亮相，是北京第一个引入社会资本的老旧小区改造项目，社会资本参与有了明确的回报机制、形成闭环。特别是社会资本充分发挥社区服务优势，得到了社区居民的高度认可：劲松小区原本预估一年后物业费收缴率为30%-40%，但是截至目前已经达到76%，远超预期。
刘楚认为，未来5年是老旧小区改造工作的政策红利期，对于接受“微利”、聚焦服务的社会资本来说，也有助于打造一条崭新的赛道。
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工业遗产——陶溪川：因旧造新，打造全景式产业文旅小镇
魏炜嘉陶溪川运营团队负责人在整体改造过程中，陶溪川在留住历史文脉和城市记忆的同时，又使其具备了经济价值，做到既聚人气，又聚财气。改造项目组在保留历史遗迹的前提下，采取了若干创新做法：
规划设计层面，要坚持保护优先、最小干预的原则，尽量让遗产地的传统机理得到延续，尊重整个场所的产业精神；
运营层面，景德镇陶溪川通过搭建一系列的平台激活的文化调性：引入外来元素，促成多元融合，迸发新活力。
通过社群营造、自我造血的方式用产业创意和社群激活陶溪川，形成生产、宣传、销售的产业链条；通过遗产地资产包的形式，形成实施操作路径；打造文化基因，锚固社群，同时进行社群黏性培育，创造“两生三交”的场景营造，促进业态多元混合，提升街区消费活力的业态构成，打造O2O生态圈，实现产业振兴和工业遗产地活化的可持续发展。
02
盘活存量：工业&商业存量现状
作为城市文化的一部分，老旧小区与工业遗产的特殊性是成就城市与众不同的标签，也为生活在那座城市的居民带去了更多的记忆和向往，如何最大效率盘活存量土地和低效用地，加快存量提升，成为许多城市发展的亟待解决的重要问题。
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北京写字楼存量租户竞争激烈
严区海高力国际华北区董事总经理2020年对于北京写字楼市场来讲也是跌宕起伏的一年，从疫情蔓延到有效防控，整个市场经历了过山车一样的行情，多项监测数据都刷新了历史记录。
净吸纳量上，受疫情影响，北京写字楼实际年净吸纳量创有历史记录以来的新低，剔除自用及预租面积后，全年净吸纳量不到12万平方米；
空置率上，供需不平衡的问题在2020年被进一步放大，北京写字楼空置率继续走高至19.4%，创近十年新高；
租金上，2020年北京写字楼整体租金同比降8.4%，创近十年新纪录。市场租金水平已从2018年的高点连续三年回调，调整幅度接近13%。
2021年，在服务业扩大开放和自贸试验区的两区建设的大背景下，改革开放和创新引领推动需求回升，市场进入去化周期，北京商业地产将进入高质量发展阶段。
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提升存量工业用地能级
万强汉通设计总经理改革开放四十年，北京城经历巨变，第二产业对于城市经济总量的贡献逐年降低，而第三产业在一路高歌猛进。
为实现首都“四个中心”的战略定位，存量?业减量提质将是?势所趋，与其被动减量不如主动更新。在对北京存量工业用地更新路径进行调查后，汉通设计得出以下结论：
从量上看，工业用地出让占比下降有利于缓解北京职住失衡；
从区域上看，工业用地出让主要集中在园区内，有利于发挥产业的集聚效应。
存量工业用地的有机更新，不是孤立的存在，而是要与周边区域联动发展、有机融合，需要通过环境优化、建筑形态改造和引入配套服务等，提升工业用地的“能级”，进而实现持续更新。
03
深度运营：挖掘需求，伴随服务
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挖掘核心诉求，激活产业链
刘笑天 文心空间董事长文创园区的真正发展，不能仅仅拘泥于办公，而要能够对相关产业进行赋能。文心空间聚焦文化产业建立起特有的服务架构，通过创新服务有效聚集文化企业，进一步激活产业链。未来，文心空间将继续在文创园区的运营及服务中发力，从企业的核心诉求出发，围绕生存与发展问题，提供有针对性的服务，为产业升级下的文化企业高质量发展贡献力量。
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伴随式实体服务深运营
黄硕北京菁喜成长网络科技有限公司创始人随着人工智能、大数据、云计算、虚拟现实等数字科技在各行各业的应用，实体商业在招商、运营等各个环节都有了更多的可能性。后疫情时代，实体商业需对新消费趋势保持高度敏感、快速反应，不断调整商业结构，与之同步发展和变革，为消费者带来新场景、新服务、新业态、新体验。例如围绕“大数据、人工智能、O2O、社交”等关键词，构建智能生态圈，推进线下业务向网络化、数字化、智能化的新零售业务方向转型。
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历史环境在保护与活化再造过程中，要综合考虑咨询设计、投资、建造、运营管理等环节，连接政府、企业、学术机构、社会组织等相关方共同行动。本次活动中，来自城市更新领域专家和一线操盘手的案例分享、经验介绍、问题总结，都不同程度地回应了“老旧项目的活力再造”这一议题，在充分的交流中进一步深化认知、总结经验、引导行动。
作为文化产业综合服务商，文心空间希望以「文心城市更新?丽都夜话」系列活动为契机，搭建城市更新领域不同板块间沟通、交流的平台，聚集城市更新领域头部力量，从城市、产业、社区等多维度，深入探讨行业发展趋势和创新策略，洞察城市更新发展的新路径，助推中国城市更新事业不断前行。今后，文心空间也将推出更多不同主题、不同方向的活动，欢迎大家持续关注。
//往期回顾———
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