重庆华侨城
01.
从媒体角度，海盗把地产分为趋势，区域，公司，项目四个部分。过去些年，我们写了太多项目，而从现在开始，本号几乎不再记录描述单个项目。
我们打算以更为专业与独立的态度，来观察大时代背景下的重庆城市变迁以及房地产。
俗称：不带货。
这也就意味着，各位伙伴可以把我们当成重庆相对最值得信任的政经地产公众号，或许没有之一。
今天，我们打算与各位伙伴，聊聊华侨城，华宇与东原。
02.
我们先说华侨城。
（华侨城将是重庆的地产传奇。）
03.
华侨城是央企。
央企意味着什么？央企都有共同特征，比如说叫责任央企，都比较讲信用。规模都比较大，做事情大开大合。央企领导不仅仅是职业经理人，也更是体制内伙伴，所以也就意味着他们未必把挣钱放到第一位，而是把听话或者说做正确的事情放到第一位。
有了这个背景，你就相对好理解这些年华侨城的很多看上去不太寻常的重要决定。
华侨城是亚洲文旅地产标杆。
很多年前，海盗那石家庄陆军学院毕业的哥哥当上特务连连长，又娶了后来当副县长的嫂子。新婚前后，他们去深圳欢乐谷逛了一整天，票价大约50元。连长兴奋地告诉他中学生弟弟海盗，说那是个神奇的地方。
多年之后，海盗去南方那会儿中国最好的报纸，与同事高高兴兴逛欢乐谷。欢乐谷真大呀，欢乐谷真欢乐呀。
如果说全球最顶级的游乐园是迪士尼，那么中国最牛的就是华侨城欢乐谷。在欢乐谷抵达重庆之前，土生土长洋人街，虽然接地气，但是很蹩脚。也只有欢乐谷来到重庆，重庆方才有拿得出手的城市级游乐地标。
华侨城是地产开发商。
在国内，华侨城就是文旅+地产模式的鼻祖。这一招在开始非常好用，因为地方政府发现老是直接卖地配套不起来也不是个事儿。但是最近些年，地方政府终于也搞懂了，还用个项目来套地，再难以实现。
（华侨城搞地产比很多同行都更挣钱。）
04.
我们再说华侨城在重庆。
华侨城在重庆有一个堪称辉煌的开端。
2014年，华侨城轰然降临重庆礼嘉，他们以一个非常低廉的价格，豪取礼嘉6000亩依山傍水的土地。并用其中800亩土地，号称投资20亿，打造欢乐谷与玛雅水公园。
如果说龙湖定义了礼嘉上限，那么华侨城一定是定义了礼嘉下限，而且是非常高的下限。
首先是几千亩大盘，你甚至可以说是重庆城市核心最后的大盘。大盘好处很多，其中最重要的就是配套。
比如教育配套，2020年大约是5月，华侨城单月销售约8亿，创造了他们自己的销售奇迹。
城市低密核心，依山傍水，两江巴蜀名校，大牌央企，龙湖天街商业配套。
其次是价格相对低廉。
所以，华侨城从开盘到现在，老实说几乎是接近完美的选择。过去几年以来，华侨城高层都是重庆地产网红作品，尤其深得重庆地产媒体人喜欢。
05.
海盗多次现场考察华侨城，差点出手。
但有两三个BUG最终放弃。
首先是教育，接近完美条件的华侨城，有个重要遗憾就是，并不是所有华侨城业主孩子，划片都能读到两江巴蜀。读不到的几率不大，但是一定有部分倒霉蛋，而冲着学区房买华侨城的不在少数。
其次是内部好些房屋坡度较大。这个得看个人选择与喜好，反正海盗不太接受。
第三就是小区内房屋间距较小，部分户型设计水平不太领先。这不是海盗个人意见，而是重庆顶级设计师经常在本号出现的JAN的专业意见。
当然，即便有这几个小问题，依旧不妨碍华侨城是相当划算的网红作品。
06.
更遗憾的是，
我们得承认华侨城在重庆有高开低走的意思。
首先是地产作品。
除了跟地产商同名的地产项目重庆华侨城外，华侨城还有在重庆的其它地产项目么？
外行多半不晓得，即便内行，我们也只有细心关注后才发现，比如与旭辉华宇合作的江山雲出，以及御景湖山等个别项目。而且这些项目都不是由华侨城操盘。
其次是不再拿地。
对于开发商而言，卖房子是现在，拿地是未来。如果不拿地，也就意味着，没有未来。
华侨城除了2014年拿下礼嘉6块大地块之后，就只有2018年50多亿拿下两个地块。如果说之前是因为土储较多，那么，到当下重庆华侨城已卖到后半程了。
而比不拿地更为糟糕的是，重庆华侨城还在出手已有地块。
这是为何？
2020年11月18日，华侨城重庆悦岚房地产开发有限公司70%股权转让，底价为29.19亿元。同日，成都华侨城锦华投资有限公司50%股权及2.94亿元债权寻求转让。
而在2019年，华侨城重庆悦岚项目就在寻求转让，当时是100%股权，如今砍到70%，说明脱手存在难度，而出手意愿又比较强烈。
（保利最终拿下华侨城悦岚公司股份。）
07.
除了成渝，去年10月以来，华侨城分别在温州，武汉，襄阳等地出售地产，而华侨城亚洲更是先后五次出售同程艺龙股份。
在西南，华侨城2017年提出在云南打造第二总部，而到2019年中，华侨城先后在云南挂牌6个地产项目，一度引发外界猜测华侨城放弃第二总部。
从买买买，到卖卖卖，华侨城怎么了？
如你所知，三道红线逼的。
对比资产负债率70%，净负债率100%，现金短债比1的三道红线，华侨城之前踩了两道。
这就像我们前面说的，央企必须听话，领导更讲政治。
而收缩地产做大旅游，未来华侨城何去何从，则不是本文重点讨论范畴，我们择日再叙。
而在此时此刻，我们对作为地产商的重庆华侨城何去何从，则看不到清晰的答案。
08.
由于写华侨城没刹住车，所以本文将不再重点讨论华宇与东原。
为何将华宇东原与华侨城放到一篇文章来讨论？
因为他们似乎都有共同主题：
“撤离重庆”。
09.
华宇是重庆本土企业。
按说他要深耕重庆才是，过去30多年都是明证，但是，让人不太明白的是，2020年，如果没记错的话，华宇仅仅是永川璧山拿了小地块，而在合肥，江苏，以及华南等地，则在大举进攻。
华宇甚至邀请世茂华南战将王国雄担任地产副总裁兼重庆公司总经理，此举有平衡之意，也看得出华宇开拓华南大市场的决心。
华宇在重庆向来以善于择址著称。
所谓攘外必先安内，2020年华宇重庆仅仅拿地22.27万方，略有总部空虚之嫌，华宇怎么了？
（要说华宇这几年气质变化还是很大的。）
10.
东原同样也是重庆本土企业。同样，在2020年12次参拍的东原，拿下5个小地块，一共也只有28.36万方。
要说东原这两年在重庆，状态还行。他们上任重庆总经理王磊刚刚晋升到迪马股份。东原重庆也晋升为东原西南。
但是，这样的土储，实在匹配不了大本营地位，以及东原应有的野心。
而在每年土拍限定三次的地产新政之后，华宇东原们如何应对，也非常值得观望。
没有土储，
难以谈未来。
11.
下篇文章，我们的主题将是“渝派地产2021年何去何从？”我们将深入关注龙湖，金科，华宇，东原，协信，财信，爱普以及新鸥鹏。
我们打算从龙湖PK金科，金科PK华宇等交叉对比中，寻找重庆地产企业的最新时代路径。
如果你有期许，请留言告诉我。
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